Entrevista | Socios Fundadores Baumax

Publicado el octubre 20, 2016

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“Nuestro objetivo es poder participar en cambiar la forma de construir en Chile”
Tres socios, dos de ellos arquitectos y un ingeniero industrial, emprendieron hace tres años en la industria con una revolucionaria solución constructiva: la producción robotizada de viviendas de hormigón. Su denominador común: compañeros de hockey. Hoy Pablo Kühlenthal (PK), gerente general, Alexis Berczely (AB), gerente comercial y Sebastián Lüders (SL), gerente técnico, encabezan BauMax, empresa que apronta iniciar sus operaciones en noviembre. “La tecnología de BauMax propone mejoras sustanciales en el proceso constructivo y lo estamos abordando de la mejor forma posible para que se haga realidad”, apunta Kühlenthal. Una tecnología que, por cierto, lleva cerca de 45 años implementándose en Europa y que recién se introduce en el país. En entrevista con Hormigón al Día, Kühlenthal, Berczely y Lüders entregan en detalle la historia de BauMax.

¿Cómo inició el proyecto?

PK: Quien trajo la idea no es ninguno de nosotros tres, sino un amigo que tenía la representación de los equipos que terminamos comprando para Chile. Le presentó la idea a Sebastián y este se la compartió a Alexis. Y al poco tiempo me la presentaron a mí. El tiempo y los hechos hicieron que esta persona se quedara viviendo en Alemania y finalmente no participara del proyecto. AB: Yo estaba buscando algún sistema constructivo y de casualidad llamé a Sebastián. Partió, lo armamos, vimos que tenía sentido y llamamos entonces a Pablo que estaba trabajando en un family office. Y ese fue otro elemento importante del proyecto, porque en general, íbamos a todos los lugares y decíamos que tenemos un proyecto en el rango de 40 millones de dólares. Muchos lo evaluaban y decían que es muy bueno, pero 40 millones de dólares es mucho. Entonces fuimos con Pablo en el family office y la respuesta fue: “Es muy bueno el proyecto, pero la verdad es que es muy poca plata”. ¿Porque? Porque para un family office en un proyecto de 100 millones de dólares o de 40, el tiempo que le tienen que destinar es el mismo; sin embargo, los retornos son mayores en el de cien. Y ahí Pablo dijo “bien, el proyecto como family office no prosperó, a mí sí me interesa” y se integró. PK: Bueno, ese family office también era socio de la Inmobiliaria Manquehue (IM). Hice la conexión para presentarle al directorio de Manquehue el proyecto y les interesó mucho. Nos contactaron con Adelchi Colombo (gerente de Innovación) y con Francisco Díaz-Valdés (entonces gerente de Urbanismo y Construcción), quienes en paralelo también estaban buscando esta tecnología, habían viajado a México y habían aprendido de ella en una misión de la CChC. Y bueno, justo colapsó la industria inmobiliaria en México (hace como tres años). Los mexicanos quedaron en el aire y Manquehue nos vio con la misma idea y decidió trabajar con nosotros. Tiene un porcentaje de las acciones de alrededor del 20% y para nosotros es más que un socio, es un partner estratégico. Junto a ellos hemos desarrollado este proyecto desde el inicio y entendemos que un sistema que funciona para IM será un sistema aplicable al resto de los actores del mercado. Llevamos tres años trabajando juntos y van a ser los primeros con los que vamos a trabajar.

¿Cómo definir a BauMax y cuál sería su impacto en Chile?

PK: Es una forma de ver el proceso constructivo de una manera integral, completamente diferente a lo que actualmente hay en Chile. Porque no solo impacta la materialidad, sino que impacta desde la planificación, la integración del BIM con la construcción y también impacta lo que pasa después: la calidad, las terminaciones, el proceso constructivo completo desde la obra gruesa y la tecnología. El impacto se refleja en productividad, que es tiempo y calidad. Tiempo es recursos para el que se beneficie y por otro lado la calidad para el usuario final. Después uno puede hacer el análisis de externalidades positivas que se generan desde menores residuos en la obra, menos contaminación, menos polvo en suspensión, menos transporte a la obra, menos escombros. Si uno va a los usuarios, dada la mejor calidad, probablemente se encuentre con menor humedad en las viviendas, menores filtraciones y mayor durabilidad en el tiempo. Manquehue hizo el análisis y por eso decidió participar, porque para el negocio inmobiliario tiene un impacto el ser más eficiente y el ser más flexible. Esta tecnología permite ajustarse a la velocidad de venta o de demanda muy rápidamente. Permite acelerar cuando vendes más y frenar cuando vendes menos, sin tener una estructura de costo fijo muy alta. Entonces se torna muy flexible al negocio inmobiliario. Grandes constructoras o inmobiliarias no se fijan en paños chicos, porque las economías de escala no las consiguen. Entonces, necesitan paños grandes (50-60 casas). Hoy día BauMax le va a permitir a esas constructoras fijarse en paños más chicos, porque les va a permitir ser eficientes en terrenos de 20-30 casas. Entonces, cambia un poco el panorama del negocio inmobiliario. Al construir más rápido se tiene menos capital de riesgo involucrado en el negocio.foto-1-para-abrirfoto-2      

¿Qué los motivó a embarcarse en este proyecto?

PK: El negocio en sí, el análisis de la oportunidad y las decisiones personales que uno va tomando: el emprender. Es una decisión personal que yo andaba buscando. Por el lado de la oportunidad, cuando uno hace el análisis del negocio descubre que probablemente cualquier inversión en productividad en Chile tiene mucho potencial y en la industria de la construcción más todavía. AB: Por un lado uno puede decir que encontró un proyecto que funciona económicamente bien, pero yo creo que la visión que compartimos nosotros, el directorio y las personas que están involucradas, es poder participar de un proyecto que realmente impacte, que impacte para bien. No solamente a nosotros, sino para la gente que trabaja con nosotros, la gente que trabaja en la fábrica, a la gente que el día de mañana va a vivir en las viviendas. Nuestro objetivo es poder participar en cambiar la forma de construir en Chile, a largo plazo, esa es la visión que tenemos. SL: Yo llevaba diez años trabajando en una oficina de arquitectura más que nada industrial y me pasaba mucho tiempo en diseñar detalles. Finalmente terminaba en una hoja de carta de un maestro haciendo más o menos lo que quería. Es difícil de plasmar a la obra y la información no llega. Una manera de dar vuelta eso, es en un robot que permitiera modelar. Esa información pasarla directa a ese robot y directo a la obra. Se acabó esa interpretación.

INDUSTRIALIZACIÓN

Se rompe completamente el paradigma de la fabricación industrializada… SL: Nuestro proceso siempre parte de cero. La planta tiene esa facilidad y por otro lado tiene dos facilidades más: una es que es capaz de fabricar tres productos distintos, la planta hace muros sólidos, muros dobles y losas. Entonces, son tres productos en la misma línea y que, incluso, puede ser en clave; no es que tenga que hacer muros todo el día, la planta va produciendo lo que se va necesitando. AB: Eso da una ventaja respecto de los sistemas que ya existen de prefabricado. Acá se entrega una casa como unidad. Entonces avanza en forma secuencial y eso hace el proceso más eficiente. PK: Otro tributo es la trazabilidad de los productos en la cadena de la construcción. Es súper difícil saber cuál fue el fierro que se compró, qué partida de hormigón. Es complejo llevar a cabo ese registro, por la logística que hay en el proceso constructivo tradicional. Nuestro proceso, al ser industrial, permite saber qué día se produjo, a qué hora, en qué minuto pasó por la estación de hormigón, qué hormigón se le puso, cuánto fierro se incluyó. Esta información es muy relevante para los procesos de calidad de nuestros productos y de transparencia hacia el cliente.

¿Los despachos irán programados?

PK: Hay un ERP integrado con la tecnología que trabaja con IDAT (BIM). Entonces se tiene un dibujo en una tablet 3D que se va a poder girar, hacer doble clic en el muro y ver que se instaló en tal fecha, que se produjo en tal fecha y que el responsable de calidad fue tal persona.

¿Cuáles son los segmentos más naturales en esta primera etapa?

AB: Casas porque, en primer lugar, es el negocio principal de Manquehue, pero aparte siempre hemos tomado el proyecto de manera de ir paso a paso. Por lo tanto, viviendas por lo general de dos, máximo tres pisos, y en paralelo estamos trabajando en las soluciones para edificación en altura. SL: Edificios de cuatro o cinco pisos inicialmente y también el uso mix en el tema de las losas. El producto losas es un producto muy comercializable. En Europa 70% de las edificaciones ocupan losas como las nuestras. Son fáciles de instalar, flexibles, económicas, entonces ese también es un producto que en corto plazo vemos que va a tomar vuelo. Son edificios que aun cuando se construyen en forma tradicional, pueden utilizar nuestras losas prefabricadas. PRODUCTIVIDAD

¿Cuánto tiempo se gana con este sistema?

PK: Siendo conservadores creemos que el tiempo que se ahorra en el proceso constructivo completo (casa terminada) es de alrededor del 30 por ciento. Creemos que ese 30% puede ser incluso mejorado por los mandantes una vez que esté todo mucho más coordinado.Y en cuanto a la productividad… PK: Un estudio que hizo la consultora MacKinsey hace tres o cuatro años dice que la productividad en Chile en la construcción es un 48% de la que hay en EE.UU. Es una cita súper conocida y nosotros la tomamos para ejemplificar la oportunidad que existe para mejorar ese número. BauMax efectivamente es eso, es una inversión en productividad y esperemos mejorar ese número por el bien de todos.

¿En qué lugares estaría disponible esta solución?

PK: Desde La Serena en el norte hasta más o menos Talca en el sur. Ese es un rango que con confiabilidad podemos decir que vamos a ser competitivos. Después de eso va a depender mucho del proyecto, caso a caso. SL: En proyectos más complejos es probable que sea competitivo en zonas alejadas de la planta, pero en proyectos simples lo más probable es que no, por el impacto en el precio que tiene la distancia.

¿Cuál es la capacidad de la planta?

PK: Hoy día la planta alcanza para construir aproximadamente unas 1.500 casas, considerando una casa tipo de 140 metros cuadrados.

¿Cuándo es la puesta en marcha?

PK: Estamos preparando todo para que a partir de noviembre tengamos ya los equipos trabajando de la mejor forma posible para ir resolviendo todos los problemas que se nos van a presentar. Sabemos que esto no es exento de desafíos así que estamos preparándonos para tratar de abordarlo de la mejor forma posible.

¿Cuál ha sido la lógica para traspasar esta experiencia?

PK: La forma en que lo hemos abordado es documentarlo todo. Hemos trabajado con la CDT para hacer manuales que faciliten al nuevo cliente o al nuevo mandante que se entusiasme por la tecnología para trabajar con ella. Nosotros entregamos los productos instalados, pero el día de mañana no descartamos que aquellos clientes que desarrollen capacidades de montaje lo puedan hacer por sus propios medios. Naturalmente es un proceso, no estamos esperando que en el primer proyecto se capturen todos los ahorros, pero al menos que se avance en esa situación para que cada vez lo clientes vayan capturando más los beneficios indirectos de la tecnología. Y el desafío sigue estando, a pesar de que lo tenemos documentado, sabemos que un nuevo cliente le va a tomar un período de adaptación, pero eso refuerza la tesis de que tenemos que ser exitosos con Manquehue. En eso estamos enfocados.

¿Y cómo ha sido el tono de conversación con otras empresas?

SL: Ustedes saben lo difícil que es que una constructora o inmobiliaria considere el sistema. Obviamente estar con Manquehue valida el sistema y la mayoría está esperando qué va a ocurrir.

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